L’oblit dels pisos sense acabar

ESTOC DE PISOS ACABATS.

Un estudi de Catalunya Caixa del novembre passat sobre el sector residencial calculava en 141.000 unitats l’estoc d’habitatges acabats i pendents de vendre a Catalunya a mitjan 2010, que representava el 3,7% del parc total. Tanmateix, aquesta mitjana amaga una dualitat en el mercat català: la densitat és superior al sud i nord-est del país, mentre que a l’àrea d’influència de Barcelona és inferior. A més, l’estudi apunta que, atesa la previsiblement baixa creació de noves llars (unes 8.400 cada any), el ritme d’absorció d’aquest estoc serà molt lent. Si res no canvia, Catalunya arribaria al 2015 amb un 2,7% d’habitatges per vendre, condicionant la represa de la construcció de les obres aturades. Ara bé, com s’ha vist, el mercat no és monolític, i la tornada de les quadrilles de paletes a les obres dependrà molt de la ubicació i de la tipologia de l’habitatge. La pregunta és: què es trobaran els paletes quan hi entrin? Malgrat que el temps sembla haver-se detingut en aquests edificis, la degradació avança de manera imparable. En molts casos, accelerada perquè no s’ha fet una adequada protecció de l’edifici de manera que els materials de l’estructura o dels acabats dels immobles pateixen els atacs dels agents atmosfèrics. “Són obres pensades per ser tancades, i sense aquesta protecció exterior no suporten bé la intempèrie”, explica Manuel Segura, director de l’àrea tècnica del Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificacions de Barcelona.

A més, en no poques ocasions, aquestes obres oblidades són objecte d’actes de vandalisme o de robatoris. Fins a tal punt és així que funciona un mercat de revenda de sanitaris, de material de cuina i de portes, per no parlar del preuat coure de les conduccions.

Però és l’ombra amenaçadora de les grues paralitzades i sense manteniment sobre els edificis pròxims el que ha posat més en relleu que hi ha una preocupació ciutadana latent per les obres paralitzades i no ben protegides.

Ja sigui per raons econòmiques, socials o de seguretat, les obres aturades reclamen l’atenció.

Aquest fet ha posat en alerta els diferents col·lectius professionals implicats en el procés de construcció d’habitatges, amb els arquitectes i aparelladors al capdavant, que han advertit dels problemes que aquest oblit està comportant. “Hi ha obres que s’estan degradant a marxes forçades i això suposa el malbaratament d’una quantitat brutal d’energia, recursos i esforços invertits”, explica Eduard Suñén, arquitecte i soci Oikosvia, un despatx que acaba d’endegar un projecte empresarial, Oda, per donar resposta a aquest problema.

EDIFICI A GRANOLLERS.

Guiats per aquesta consultoria tècnica d’actius, entrem en una d’aquestes obres. Es tracta d’un edifici de pisos de Granollers (Vallès Oriental), les obres del qual es van aturar fa dos anys en un estadi molt avançat de construcció. Amb un petit esforç econòmic s’hauria pogut acabar l’immoble, però la crisi va fer que el promotor no hi pogués destinar ni un euro més i l’obra es va paralitzar sense una cobertura correcta i sense asfaltar la planta baixa. En aquestes circumstàncies, les pluges han fet malbé el parquet, que haurà de ser retirat i reemplaçat i les infiltracions del subsòl han afectat l’estructura de l’edifici. En pocs mesos, aquest immoble serà propietat d’una entitat financera, que haurà d’invertir molts recursos per acabar l’edifici, molts més dels que haurien estat necessaris si l’edifici s’hagués tancat correctament. Manuel Segura explica que la situació pot ser molt pitjor en obres amb l’estructura al descobert, perquè amb l’aigua el formigó experimenta un procés de carbonatació que el fa més porós i que pot acabar afectant l’esquelet de ferro.

El director de l’àrea tècnica del Col·legi d’Aparelladors creu que aquesta falta de cura no rau en el desconeixement de la manera correcta de fer-ho, sinó que el rerefons és purament econòmic: “Fer el correcte té un cost en un moment en què no es pot assumir cap inversió de diners més”, diu.

Per promoure un tancament assenyat de les obres, l’any 2009 el Col·legi d’Arquitectes, el d’Aparelladors i l’Associació de Promotors de Barcelona (APCE) van consensuar l’acta de paralització temporal d’obres. Hi constava l’estat d’execució de l’obra i el volum de la inversió feta, es donaven instruccions tècniques, es feia un tancament administratiu i del centre de treball i s’establia com havia de ser el reinici de les obres. L’acta era signada pel promotor, el constructor, el director d’obra i el director executiu. Manuel Segura reconeix que aquest document no ha estat tan utilitzat com els seus promotors pretenien, però sí que creu que els consells no han caigut en sac foradat i que hi ha obres ben protegides.

Cal pensar que els volums d’obra paralitzada en els primers instants de l’esclat de la crisi del totxo eren d’una dimensió desconeguda al nostre país. En les crisis del sector de la construcció anteriors les obres aturades havien estat de molta menor incidència, de manera que calia una resposta ajustada a les noves necessitats.

L’acta incidia en aspectes tècnics, però també administratius de l’aturada. La construcció d’un habitatge és un procés molt burocratitzat i, si no s’observen els terminis que marca la normativa, el descuit pot resultar molt car.

En els darrers anys s’han aprovat el codi tècnic de l’edificació (2007) i el decret d’habitabilitat (2009), que han canviat substancialment les característiques de com s’han de construir els habitatges. La pèrdua d’una llicència d’obra i la necessitat de treure’n una altra obligaria el promotor a revisar els plànols i el material utilitzat, fins a l’extrem de veure’s obligat a enderrocar l’edifici.

Sensibles a aquest problema, alguns municipis van prendre algunes decisions. L’Ajuntament de Sant Cugat (Vallès Occidental), una de les poblacions catalanes amb més creixement urbanístic durant l’època del boom, va aprovar el desembre del 2008 un allargament de les llicències d’obra dels 36 als 60 mesos, “situant la data límit de finalització de les obres entorn a l’any 2013, de forma que s’ajuda els promotors en uns moments de dificultats”, explica Joan Giordani, director de l’àmbit de territori de l’Ajuntament de Sant Cugat. D’aquesta mesura se n’han beneficiat 124 expedients. Giordani creu que en dos anys el mercat immobiliari s’hauria de tornar a recuperar.

Paral·lelament, el consistori va aprovar ordenances per regular la manera com s’havia de tancar el perímetre. La mesura tenia com a principal objectiu els solars per evitar l’acumulació de brutícia i els problemes de seguretat.

Altres municipis han aprovat mesures similars, però aquí acaben les actuacions públiques en l’àmbit dels habitatges a mig fer. Ni el govern català ni l’espanyol han mostrat cap mena de preocupació sobre aquest problema. Fonts del Departament de Territori i Sostenibilitat, que té les responsabilitat en l’àmbit de l’habitatge, passen de puntetes per aquesta qüestió incòmoda i asseguren que les competències pròpies estan en l’habitatge públic. No s’ha actuat perquè l’aturada de les obres es faci de manera controlada, però tampoc pensant en la represa. Així ho reconeix Manuel Segura.

Precisament amb la mirada fixada en la fase de reactivació de les obres aturades, Eduard Suñén assenyala que les administracions haurien d’abandonar aquesta passivitat i agafar el toro per les banyes. En concret, pensa que caldrien línies d’estímul fiscal o d’ajudes financeres per rescatar aquests béns immobiliaris i posar-los en valor en el mercat. A vegades això pot significar replantejar-se la configuració dels habitatges o fins i tot un canvi d’usos. Els pisos inacabats es van dissenyar pensant en un entorn molt diferent de l’actual, per la qual cosa necessitaran ser replantejats per portar-los novament al mercat.

Un nou maldecap per a bancs i caixes